Hộ kinh doanh cho thuê tài sản khai thuế theo quy định dành cho hoạt động cho thuê hay theo phương pháp áp dụng chung cho hộ kinh doanh phụ thuộc vào bản chất giao dịch, không chỉ dựa trên giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh. Trước khi lập tờ khai, người nộp thuế cần xác định đúng loại tài sản, hình thức khai thác, bên có trách nhiệm khai và thời điểm nhận tiền.
Nội dung dưới đây được cập nhật, đối chiếu văn bản đến ngày 24/6/2025. Trường hợp kê khai từ năm 2026 cần kiểm tra thêm hướng dẫn thi hành mới vì ngưỡng doanh thu không chịu thuế có sự thay đổi theo Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15.
Hộ kinh doanh cho thuê tài sản khai thuế theo diện nào?
Cá nhân cho thuê tài sản là gì?
Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, hoạt động cho thuê tài sản gồm cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi, phương tiện vận tải, máy móc, thiết bị và tài sản khác mà không kèm người điều khiển hoặc dịch vụ vận hành.
Cá nhân có nhà hoặc mặt bằng cho thuê dài hạn có thể thuộc diện cá nhân cho thuê tài sản dù không đăng ký hộ kinh doanh riêng cho hợp đồng đó. Việc có hay không có giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh không phải tiêu chí duy nhất để xác định cách khai thuế.
Khi nào được xem là hoạt động kinh doanh dịch vụ?
Cho thuê tài sản cần được phân biệt với dịch vụ lưu trú hoặc dịch vụ có kèm hoạt động phục vụ, vận hành. Chẳng hạn, việc giao căn nhà hoặc mặt bằng cho bên thuê tự quản lý thường mang bản chất cho thuê tài sản. Ngược lại, kinh doanh phòng lưu trú ngắn ngày kèm dọn phòng, lễ tân hoặc các dịch vụ thường xuyên có thể được phân loại là dịch vụ lưu trú.
Sự khác biệt này ảnh hưởng đến phương pháp khai, tỷ lệ thuế và hồ sơ. Vì vậy, hộ kinh doanh có nhiều hoạt động không nên gộp toàn bộ doanh thu vào một nhóm ngành. Trường hợp vừa cho thuê mặt bằng vừa bán hàng hoặc cung cấp dịch vụ, cần tách doanh thu theo từng hoạt động; nội dung về cách phân loại có thể tham khảo tại bài hộ kinh doanh nhiều ngành nghề tính thuế thế nào.
Ai có nghĩa vụ khai thuế cho thuê tài sản?
Người khai thuế được xác định theo hợp đồng và cách các bên thỏa thuận nghĩa vụ thuế.
Cá nhân trực tiếp khai
Chủ tài sản trực tiếp khai khi hợp đồng không quy định bên thuê khai và nộp thuế thay. Đây là trường hợp phổ biến khi cá nhân cho cá nhân khác thuê nhà, kho hoặc phương tiện.
Nếu tài sản thuộc đồng sở hữu, các đồng chủ sở hữu nên thống nhất một người đại diện khai thuế và lưu tài liệu chứng minh quyền sở hữu, tỷ lệ sở hữu, giấy ủy quyền hoặc thỏa thuận đại diện khi cơ quan thuế yêu cầu.
Doanh nghiệp hoặc tổ chức khai thay
Doanh nghiệp, tổ chức thuê tài sản của cá nhân có thể khai và nộp thuế thay nếu hợp đồng quy định bên thuê là người thực hiện nghĩa vụ thuế. Khi đó, hợp đồng nên thể hiện rõ:
- Giá thuê đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế.
- Bên nào lập và nộp hồ sơ khai thuế.
- Khoản thuế nộp thay có được tính ngoài tiền thuê hay không.
- Kỳ thanh toán, thời điểm trả trước và thời hạn thuê.
Việc doanh nghiệp chuyển tiền thuê không mặc nhiên làm phát sinh trách nhiệm khai thay. Nghĩa vụ này cần có căn cứ trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng.
Hộ kinh doanh có hoạt động cho thuê
Hộ kinh doanh đứng tên hợp đồng vẫn phải xác định riêng doanh thu cho thuê tài sản. Nếu ngoài hoạt động cho thuê còn có bán hàng, dịch vụ hoặc nhiều địa điểm kinh doanh, hồ sơ và nơi nộp có thể không hoàn toàn giống nhau. Người nộp thuế nên lập bảng đối chiếu từng nguồn doanh thu thay vì dùng một tờ khai chung cho mọi hoạt động.
Doanh thu cho thuê tài sản được xác định thế nào?
Doanh thu tính thuế về nguyên tắc là toàn bộ tiền cho thuê và các khoản thu khác mà bên cho thuê được hưởng theo hợp đồng. Nếu hợp đồng ghi giá chưa bao gồm thuế và bên thuê nộp thuế thay, doanh thu tính thuế phải được xác định theo quy định về doanh thu đã bao gồm thuế.
Các khoản điện, nước, phí quản lý hoặc chi phí khác cần được thể hiện rõ trong hợp đồng và chứng từ. Không nên tự loại khỏi doanh thu một khoản thu đứng tên bên cho thuê nếu chưa có căn cứ cho thấy đây chỉ là khoản thu hộ, chi hộ.
Tại ngày cập nhật, Thông tư 40/2021/TT-BTC và Thông tư 100/2021/TT-BTC đang sử dụng ngưỡng doanh thu 100 triệu đồng trong năm dương lịch để xác định nghĩa vụ thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân của cá nhân cho thuê tài sản. Nếu thuộc diện chịu thuế, tỷ lệ tính trực tiếp trên doanh thu đối với hoạt động cho thuê tài sản là:
- Thuế giá trị gia tăng: 5%.
- Thuế thu nhập cá nhân: 5%.
Ngưỡng được xét trên tổng doanh thu cho thuê của cá nhân trong năm, không phải riêng từng hợp đồng hoặc từng căn nhà. Khi vượt ngưỡng, thuế được tính trên doanh thu tính thuế theo quy định, không chỉ tính trên phần vượt ngưỡng.
Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 đã quy định ngưỡng doanh thu 200 triệu đồng mỗi năm đối với hộ, cá nhân sản xuất kinh doanh, áp dụng từ ngày 1/1/2026 đối với nội dung này. Do đó, hồ sơ phát sinh từ năm 2026 phải đối chiếu văn bản hướng dẫn có hiệu lực tại thời điểm khai, không nên tiếp tục dùng máy móc ngưỡng của năm 2025.
Kỳ và thời hạn khai thuế cho thuê nhà, tài sản
Cá nhân cho thuê tài sản có thể khai theo từng kỳ thanh toán hoặc khai theo năm dương lịch. Phương án nên được lựa chọn nhất quán với hợp đồng, dòng tiền thực tế và cách tổ chức, doanh nghiệp khai thay.
Khai theo từng kỳ thanh toán
Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán. Kỳ thanh toán có thể là tháng, quý, sáu tháng hoặc khoảng thời gian khác theo hợp đồng; không nhất thiết trùng với kỳ khai thuế tháng hoặc quý của doanh nghiệp.
Ví dụ minh họa: hợp đồng quy định mỗi sáu tháng là một kỳ thanh toán thì hồ sơ được lập theo từng kỳ sáu tháng. Người khai cần căn cứ ngày bắt đầu của kỳ thuê, không chỉ căn cứ ngày thực tế bên thuê chuyển tiền muộn.
Khai theo năm dương lịch
Nếu lựa chọn khai theo năm, thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo. Doanh thu phải được phân bổ đúng cho từng năm, nhất là khi hợp đồng bắt đầu giữa năm hoặc kéo dài qua nhiều năm.
Hoạt động cho thuê tài sản khai theo năm không đồng nghĩa với việc phải lập thêm một hồ sơ quyết toán thuế riêng như quyết toán thuế thu nhập cá nhân từ tiền lương. Trọng tâm là tờ khai cho thuê tài sản và việc điều chỉnh khi doanh thu, thời hạn thuê hoặc số tiền thực nhận thay đổi.
Thời hạn nộp tiền thuế
Thời hạn nộp thuế thông thường trùng với ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Nếu cơ quan thuế ban hành thông báo số tiền phải nộp theo quy trình quản lý tại địa phương, người nộp thuế cần đối chiếu tờ khai, thông báo và chứng từ nộp tiền để tránh nộp thiếu hoặc nộp trùng.
Hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản gồm những gì?
Một bộ hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản thường gồm:
- Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản mẫu 01/TTS ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC.
- Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản mẫu 01-1/BK-TTS, áp dụng đối với lần khai đầu tiên của hợp đồng hoặc khi có nội dung cần kê khai theo hướng dẫn của mẫu biểu.
- Bản sao hợp đồng thuê tài sản và phụ lục hợp đồng đối với lần khai đầu tiên.
- Giấy ủy quyền hoặc tài liệu chứng minh bên thuê được khai thay, nếu người nộp hồ sơ không phải chủ tài sản.
- Tài liệu liên quan đến việc điều chỉnh hợp đồng, chấm dứt trước hạn hoặc hoàn trả tiền thuê nếu phát sinh khai bổ sung.
Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu. Hợp đồng nên ghi đầy đủ địa chỉ tài sản, thời hạn thuê, kỳ thanh toán, số tiền, điều khoản thuế và trách nhiệm khai thay. Người đang chuẩn bị hồ sơ cho cả hoạt động kinh doanh khác có thể đối chiếu thêm danh mục hồ sơ khai thuế hộ kinh doanh để tránh nhầm biểu mẫu.
Cách khai hợp đồng thu tiền trước hoặc nhiều kỳ
Thu tiền trước cho nhiều năm
Khi bên cho thuê nhận trước tiền của nhiều năm, cá nhân khai và nộp thuế một lần đối với toàn bộ khoản tiền nhận trước theo quy định dành cho hợp đồng trả trước. Số thuế phải nộp một lần được xác định trên tổng nghĩa vụ thuế của từng năm dương lịch.
Để xét ngưỡng doanh thu, tiền nhận trước phải được phân bổ theo từng năm tương ứng với thời gian cho thuê. Không lấy toàn bộ số tiền thu một lần làm doanh thu của riêng năm nhận tiền để kết luận cá nhân vượt ngưỡng, đồng thời cũng không được bỏ qua doanh thu của các năm đã thu trước.
Ví dụ minh họa: hợp đồng kéo dài ba năm và bên thuê trả toàn bộ tiền ngay khi ký. Người khai lập bảng phân bổ doanh thu theo số tháng cho thuê thuộc từng năm dương lịch, xác định nghĩa vụ của từng năm rồi tổng hợp số thuế phải nộp cho khoản nhận trước.
Một lần thu tiền cho nhiều kỳ trong cùng năm
Nếu bên thuê thanh toán gộp nhiều tháng hoặc nhiều quý nhưng toàn bộ thời gian thuê thuộc cùng một năm, doanh thu vẫn được xác định theo hợp đồng và kỳ khai đã lựa chọn. Người khai cần tránh lập trùng nhiều tờ khai cho cùng một khoản tiền chỉ vì hợp đồng vừa quy định kỳ thuê, vừa quy định lịch chuyển tiền.
Hợp đồng thay đổi hoặc chấm dứt trước hạn
Nếu thời hạn thuê, giá thuê hoặc số tiền thực nhận thay đổi sau khi đã khai cho nhiều năm, cá nhân phải lập hồ sơ khai bổ sung theo tình hình thực tế. Khoản thuế nộp thừa được xử lý theo quy định về bù trừ hoặc hoàn thuế; khoản thiếu phải nộp bổ sung và có thể phát sinh tiền chậm nộp.
Hồ sơ điều chỉnh nên kèm phụ lục sửa đổi, biên bản thanh lý, chứng từ hoàn trả tiền và bảng tính lại doanh thu từng năm. Nếu đã kê khai sai số tiền hoặc bỏ sót doanh thu, có thể tham khảo quy trình khai bổ sung khi hộ kinh doanh khai sai doanh thu.
Nơi nộp hồ sơ và quy trình thực hiện
Đối với bất động sản, hồ sơ khai thuế được nộp tại cơ quan thuế quản lý nơi có tài sản cho thuê. Cá nhân có nhà tại Đà Nẵng nhưng cư trú tại Huế, hoặc ngược lại, không nên mặc nhiên nộp tại nơi cư trú; cần xác định cơ quan thuế quản lý địa chỉ căn nhà, mặt bằng hoặc kho cho thuê.
Với tài sản không phải bất động sản, việc xác định cơ quan tiếp nhận cần căn cứ nơi cư trú của cá nhân và hướng dẫn phân công quản lý thuế. Nếu có nhiều tài sản tại nhiều địa phương, người khai nên liên hệ từng cơ quan thuế liên quan trước khi nộp để tránh chuyển sai nơi tiếp nhận.
Quy trình thực hiện có thể triển khai theo các bước:
- Đọc hợp đồng và xác định giao dịch là cho thuê tài sản hay cung cấp dịch vụ.
- Xác định chủ thể trực tiếp khai hoặc bên thuê khai thay.
- Tổng hợp toàn bộ doanh thu cho thuê của cá nhân trong năm.
- Chọn khai theo kỳ thanh toán hoặc theo năm.
- Phân bổ doanh thu nếu hợp đồng kéo dài qua nhiều năm hoặc nhận tiền trước.
- Lập mẫu 01/TTS, bảng kê và tài liệu kèm theo.
- Nộp hồ sơ điện tử hoặc theo phương thức được cơ quan thuế chấp nhận.
- Nộp tiền đúng hạn và lưu tờ khai, thông báo, chứng từ nộp thuế.
Doanh nghiệp nhỏ, hộ kinh doanh tại Đà Nẵng và Huế có nhiều hợp đồng hoặc nhiều nguồn doanh thu có thể sử dụng dịch vụ khai thuế hộ kinh doanh để rà soát hợp đồng, phân loại doanh thu và lập hồ sơ. Khi lựa chọn dịch vụ kế toán Đà Nẵng hoặc dịch vụ kế toán Huế, nên yêu cầu đơn vị phụ trách nêu rõ phạm vi công việc gồm khai báo thuế, theo dõi thời hạn và xử lý khai bổ sung; không chỉ nhập số liệu vào tờ khai.
Sai sót thường gặp khi khai thuế cho thuê tài sản
- Coi mọi hoạt động có phòng hoặc nhà là cho thuê tài sản, dù thực tế đang cung cấp dịch vụ lưu trú.
- Cho rằng đã đăng ký hộ kinh doanh thì không cần dùng tờ khai 01/TTS.
- Chỉ tính doanh thu của từng hợp đồng mà không cộng tổng doanh thu cho thuê trong năm.
- Dùng toàn bộ tiền thuê trả trước nhiều năm làm doanh thu của một năm để xét ngưỡng.
- Không ghi trong hợp đồng việc doanh nghiệp thuê tài sản khai và nộp thuế thay.
- Nhầm ngày nhận tiền với ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
- Không khai bổ sung khi giảm giá, gia hạn hoặc chấm dứt hợp đồng trước hạn.
- Nộp hồ sơ cho thuê bất động sản tại nơi cư trú thay vì nơi có tài sản.
- Nhầm khai thuế theo năm với quyết toán thuế thu nhập cá nhân từ tiền lương, tiền công.
Căn cứ pháp lý đã kiểm tra
Các văn bản được đối chiếu đến ngày 24/6/2025 gồm:
- Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14, quy định nguyên tắc khai, nộp, khai bổ sung và xử lý tiền thuế.
- Nghị định 126/2020/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế, gồm kỳ khai, địa điểm và thời hạn nộp hồ sơ.
- Thông tư 40/2021/TT-BTC, hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh.
- Thông tư 100/2021/TT-BTC, sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Thông tư 40/2021/TT-BTC.
- Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, đặc biệt nội dung về ngưỡng doanh thu của hộ, cá nhân kinh doanh áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Văn bản thuế có thể được sửa đổi hoặc có hướng dẫn chuyển tiếp. Người lập hồ sơ nên kiểm tra hiệu lực tại đúng kỳ tính thuế, nhất là hợp đồng nhận tiền trước kéo dài từ năm 2025 sang năm 2026.
Câu hỏi thường gặp
Không vượt ngưỡng doanh thu thì có phải khai thuế không?
Việc không phát sinh thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân không đồng nghĩa mọi trường hợp đều được bỏ qua thủ tục kê khai. Nghĩa vụ hồ sơ còn phụ thuộc phương thức quản lý, yêu cầu xác nhận doanh thu và trường hợp tổ chức khai thay. Cá nhân nên cung cấp đầy đủ tổng doanh thu dự kiến cho cơ quan thuế để được xác định nghĩa vụ.
Doanh nghiệp thuê nhà có bắt buộc khai thay chủ nhà không?
Không mặc nhiên bắt buộc trong mọi hợp đồng. Doanh nghiệp khai và nộp thay khi hợp đồng có thỏa thuận phù hợp về trách nhiệm thuế. Nếu hợp đồng không giao nghĩa vụ này cho bên thuê, chủ tài sản trực tiếp thực hiện.
Có hai căn nhà cho thuê thì xét ngưỡng riêng từng căn không?
Không. Doanh thu cho thuê tài sản của cùng một cá nhân trong năm phải được tổng hợp để xét ngưỡng. Nếu hai căn nhà ở hai địa phương khác nhau, nơi nộp hồ sơ đối với bất động sản vẫn được xác định theo nơi có từng tài sản.
Thu tiền đặt cọc có tính ngay vào doanh thu không?
Khoản đặt cọc có chức năng bảo đảm thực hiện hợp đồng và phải hoàn lại theo thỏa thuận không mặc nhiên là tiền thuê. Nếu khoản đặt cọc được chuyển thành tiền thuê, tiền phạt hoặc khoản bên cho thuê được quyền hưởng, cần xác định lại doanh thu tại thời điểm phát sinh theo hợp đồng và chứng từ thực tế.
Khi nào cần khai bổ sung?
Cần khai bổ sung khi phát hiện sai doanh thu, sai kỳ, sai thời gian thuê, bỏ sót hợp đồng hoặc khi hợp đồng đã khai thay đổi làm thay đổi số thuế phải nộp. Nên thực hiện trước khi cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra, thanh tra và nộp ngay phần thuế thiếu cùng tiền chậm nộp nếu có.